2026年4月底的一个周末，北京海淀橡树湾的某套两居室，挂牌价比上个月上调了15万。 中介小哥发朋友圈说，"好房源不等人，犹豫的客户已经错过了。 "
同一时间，山东潍坊某三线城市远郊盘的销售中心里，置业顾问小张已经在工位上刷了一整天的短视频。 这个月他只带看过两组客户，其中一组还只是替亲戚来问问价格。
两个场景，完全不同的温度。 这就是2026年春天的中国楼市，同一片天空下，不同的人在做着截然相反的决策。 有人急着上车，有人急着离场。
4月28日，中央政治局会议给楼市定了个调："努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新。 "这句话里有两个细微但关键的变化。
第一个变化，是从"着力稳定"变成了"努力稳定"。 一字之差的背后，是政策思路的转变。 过去几年，"着力"带有强烈的靶向性，指向明确。 而现在用"努力"，强调的是持续性和总量付出。 这意味着前期政策已经在发挥作用，接下来的重点是巩固成果，而不是大幅转向。
第二个变化，是把"努力稳定房地产市场"和"扎实推进城市更新"放在了一起。 这两者并列出现，说明未来的稳楼市不会仅靠需求端放松，真正的抓手在存量盘活和品质提升上。
国家统计局4月16日发布的数据，给了这个判断最直接的印证。
2026年3月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，其中上海、广州、深圳分别上涨0.3%、0.3%和0.2%。 二手房的表现更亮眼，一线城市二手房价格环比上涨0.4%，北京、上海、广州、深圳四城全线回升。
但把镜头拉远一点，事情就没那么乐观了。 二三线城市新建商品住宅环比分别下降0.2%和0.3%，降幅与上月持平。 70个大中城市中，新建商品住宅环比上涨的城市只有14个，比上月增加了4个。 换句话说，超过八成的城市还在跌。
中指研究院的数据更直观：3月百城二手住宅均价12792元/平方米，环比下跌0.34%，尽管跌幅已经连续三个月收窄，但下跌的城市仍然多达91个，仅有7个城市环比上涨。
这就是当前的楼市底色。 一线城市带头企稳，外围城市还在探底。 同一个"回暖"的标签下，藏着截然不同的行情。
分化的根源在于资金和人口的流向。
上海3月的二手房市场表现最具代表性。 总价300万元以内的次新房是成交主力，这类刚需房源占比高达72%。 北京和深圳的刚需类房源成交占比也分别达到60%和49%。 市场最真实的驱动力不是投资需求，而是刚性居住需求。
与此同时，北京海淀、上海核心区的优质学区房和次新房，因为稀缺性开始出现价格回调。 而中端改善市场却成了最平淡的地带，原因在于性价比不够突出，上下两头都不靠。
三四线城市面临的则是另一个维度的困境。 部分三四线城市一季度成交金额虽然同比增长了53%，但这背后是极低的基数效应。 土拍市场上，一二线城市的城更地块成交占比上升，三四线成交占比虽然有所上升，但平均楼板价环比下降15%，平均溢价率降到3.1%。
开发商用脚投票的结果一目了然。 重仓一二线的房企，市场需求相对稳定。 重点布局三四线的房企，则需要重新考虑项目和布局策略。
购房者的心态也在发生实质性的变化。
2026年开年以来，中央和地方密集出台了一系列支持性政策。 换购住房个人所得税退税政策延续到2027年底，商贷利率降至2字头，多地发放购房补贴、契税补贴，组织开展商品房促销活动。
政策的效果体现在数据上。 1月份前两周，用户主动发起沟通次数同比增长8.6%，留电用户数同比增长7.1%。 3月，100家典型房企单月实现销售权益金额2065.2亿元，环比增长127.1%。 一季度销售额达百亿元的房企共有16家，虽然比去年少了一家，但头部央国企的销售数据依然稳健。
但数据回暖并不等同于购房信心的全面恢复。 部分城市库存压力尚未完全化解，购房者预期修复仍需时间。 一个很明显的信号是，今年前两个月，70座大中城市二手住宅价格全部同比下降，徐州以9.9%的跌幅居首。
在这种环境下，普通人的买房逻辑正在悄悄改写。 过去那种"只要买了就会涨"的信念正在瓦解，取而代之的是更务实的考量：通勤是否方便、配套是否成熟、月供能不能承受、房子将来好不好脱手。
房企这边也在经历一场深刻的重塑。
2026年一季度，房企销售端迎来显著反弹，但业绩增长的结构发生了质的变化。 中海地产、招商蛇口、中国金茂等企业销售业绩同比增长明显，这些企业要么深耕核心城市，要么拥有央国企背景。
招商蛇口明确2026年全口径销售目标与2025年基本持平，资源高度聚焦核心一线城市及强二线城市的核心板块。 中国金茂则将投资与销售布局进一步向高能级城市与优质项目集中。
一个值得注意的信号是，全国符合"好房子"标准的住房不足5%，也就是说95%的存量住房都有品质改善空间。 头部房企相继发布以"好房子"为核心的发展框架，产品力、交付力、可持续发展能力成为核心竞争力。
同时，行业集中度持续提升。 2026年开年以来，头部央国企稳居第一梯队，部分民营房企仍在持续筑底中寻找机遇。 房企的战略从聚焦高能级的全国扩张，转向结构性机会的城市深耕。
不同的人群，正在用各自的方式应对这场变局。
刚需群体在政策利好下获得了更多的选择空间。 低利率、低首付、税费减免，这些实实在在的降本措施让一部分原本观望的人迈出了第一步。 但他们的决策更加谨慎，优先选择配套成熟、通勤方便的房源，严控杠杆水平。
改善群体则在置换链条中寻找机会。 利用"以旧换新"政策和退税红利，不少人正在把手里的"老破小"换成核心地段的品质住宅。 珠海等地推出了按换购新房网签价1%给予补贴的政策，单套最高补贴3万元，从政策端疏通了置换的堵点。
手里有多套房的人面临的选择更加复杂。 三四线偏远区域的房产流动性持续走低，持有的沉没成本却在不断累积。 卖掉还是继续持有，取决于每个家庭对现金流和资产配置的判断。
对于纯粹的房产投资者来说，盈利空间已经被大幅压缩。 限购、限贷、持有成本上升，多重因素叠加之下，靠炒房赚钱的路越来越窄。 有人选择退出，有人选择收缩战线，把筹码集中在少数几个确定性最高的城市。
楼市的游戏规则已经变了。 那个闭眼买房就能赚钱的时代是回不去了，但房子作为居住属性的本质价值依然存在。 对于大多数普通人来说，房子是用来住的，这句话终于从一句口号变成了一个可以被感知的现实。
2026年5月前后，市场正在用自己的方式书写新的剧本。 有人在核心地段抢房，有人在远郊盘降价甩卖。 有人在置换改善，有人在优化资产。 每个人都在根据自己的处境做出选择，而这些选择的总和，构成了这个时代楼市的真实面貌。
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